築古住宅のローン審査は何に注意すべきか？安く購入するための対策も紹介
築古住宅は新築に比べて手ごろな価格で購入できる魅力がありますが、住宅ローンの審査はどのような点に気を付けるべきか、不安に思う方も多いのではないでしょうか。特に「築古住宅 ローン 審査」という言葉に不安を感じる方に向けて、本記事では築古住宅を安く購入するためのポイントや、住宅ローン審査の現状、審査に通りやすくするための対策、そして住宅ローン控除の活用方法について分かりやすく解説します。安心して憧れの住まいを手に入れるためのヒントをお伝えしますので、ぜひ参考になさってください。
築古住宅を安く購入する際の住宅ローン利用の現状と注意点
まず、築古住宅であっても住宅ローンを利用できる場合があります。ただし、築年数が経過した物件は金融機関の担保評価が低くなる傾向があり、その結果、融資額が希望より抑えられてしまうことがあります。これは、例えば木造住宅の法定耐用年数が２２年、鉄筋コンクリート造では４７年と定められており、それを超えると建物の資産価値が理論上「なくなった」ものとみなされ、担保評価額が下がる場合があるためです。
また、金融機関によっては築年数による申込制限を設けているケースもあり、たとえば中古戸建てでは築３０年以内という制限を設けているところもあります。このため、築古住宅を検討する際にはご自身が利用を希望する金融機関に事前に築年数の条件を確認することが大切です。
さらに、融資を受ける場合の返済期間が短く設定される可能性や、住宅ローン控除の適用において条件を満たせず適用外となる場合がある点にも注意が必要です。
| 注意点 | 内容 | 影響 |
|---|---|---|
| 担保評価の低下 | 築古による法定耐用年数超過 | 融資額の減少 |
| 築年数制限 | 金融機関によっては◯年以内などの制限あり | 借入対象とならない可能性 |
| 返済条件・控除適用 | 返済期間短縮・控除適用外のケースあり | 家計負担の増加 |
これらを踏まえて、築古住宅を安く購入する際には、事前に十分な情報収集と金融機関との相談を行うことが不可欠です。
築古住宅ローン審査で重視される具体的項目と築古ならではの注意点
築古住宅を安く購入する際に住宅ローン審査を通すためには、まず審査で重視される基本的な項目を理解することが大切です。国土交通省の調査によれば、多くの金融機関で共通して審査対象となる項目は以下の通りです：
| 審査項目 | 重視される理由 |
|---|---|
| 健康状態・団体信用生命保険加入 | 万一の際にも返済が可能か判断されます |
| 借入時および完済時の年齢 | 返済期間の妥当性や働ける年齢を勘案します |
| 担保評価 | 物件の価値が融資額に見合っているかを見ます |
| 年収・勤続年数・返済負担率 | 返済能力の安定性を総合的に評価します |
具体的には、健康状態は団体信用生命保険の加入可否につながり、借入時と完済時の年齢は返済期間や完済後の年齢制限（多くは80歳前後）から判断されます。また、年収や勤続年数、返済負担率（年間返済額／年収）は返済能力を測る指標として極めて重要です 。
さらに築古住宅ならではの注意点としては、次のような要素が挙げられます。
| 築古特有の留意点 | 審査への影響 |
|---|---|
| 法定耐用年数を超える建物 | 機械的に担保評価が低く見られる可能性があります |
| 旧耐震基準・再建築不可物件 | 耐震适合性の問題や再建築不可により、融資自体が難しくなる場合があります |
| 借地権付き物件 | 土地の権利が不安定とみなされ、担保評価が下がる可能性があります |
例えば、木造住宅の法定耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造であれば47年と法で定められており、これを超える築年数の建物では評価額が低く見積もられる傾向があります 。また、旧耐震基準（昭和56年6月1日以前）に該当する物件や、再建築不可の物件は、そもそも融資が受けられないケースもある点は注意が必要です 。加えて、借地権付き物件は土地所有が複雑であるため、担保価値が低く評価されることがあります 。
以上を踏まえると、築古住宅の購入を検討されている場合は、自身の属性（年収・年齢・勤続年数など）と物件の特性（築年数・耐震基準・土地権利など）を整理し、各金融機関が重視する要点を押さえることが成功への鍵となります。
築古住宅を安く購入しつつローン審査を通すための対策
築古住宅を購入する際に住宅ローンの審査に通るためには、いくつかの有効な対策があります。以下にポイントを分かりやすく整理します。
| 対策の内容 | メリット | 注意点 |
|---|---|---|
| 頭金を多めに入れる | 借入額が減り、返済負担が軽くなる・審査通過の可能性が高まる | 手元資金を使いすぎると急な出費に対応しづらくなる |
| 耐震工事などで基準を満たす | 担保評価が上がり、審査に通りやすくなる・住宅ローン控除も活用可能になる | 工事費用や手続きの時間が必要 |
| 複数の金融機関に相談 | 審査基準や条件に差があるため、有利なローンプランを見つけやすい | 手間がかかることがある |
まず、頭金を多く入れることによって、借入額を抑えることができ、毎月の返済負担や利息を軽減できます。また、金融機関からはお金の管理がしっかりしていると評価されて審査通過の可能性も高まります。リオラボの例では、頭金を増やすことで月々の返済額や総返済額が大きく減ることがわかります。
次に、築古住宅の場合、建物の担保評価が低く評価されることがあります。特に旧耐震基準や耐用年数を超える物件などでは、担保価値が大きく下がり融資額が制限されることもあります。これを改善するには、耐震補強工事を行い、「耐震基準適合証明書」を取得することで、金融機関の審査に通りやすくなる場合があります。また、住宅ローン控除を利用できる可能性も高まります。
さらに、金融機関によって審査基準には違いがあるため、一つに絞らず複数の金融機関へ相談することが有効です。例えば、フラット35では旧耐震物件であっても耐震性を証明できれば審査対象となることがありますので、幅広い選択肢を検討することで、より有利な条件を得られる可能性が高まります。
築古住宅安く購入し、住宅ローン控除を活用するポイント
築年数の古い住宅でも、住宅ローン控除を活用できる条件が整えば、お得に購入可能です。まず、制度の改正により、かつての「木造20年以内／耐火構造25年以内」といった築年数制限は撤廃され、「昭和57年（1982年）1月1日以降の建築で新耐震基準に適合している住宅」であれば控除の対象になります。さらに、これより古い築年数の住宅でも、「耐震基準適合証明書」「既存住宅性能評価書」「既存住宅売買かし保険の保険付保証明書」のいずれかを取得すれば控除対象となる可能性があります。
2022年の税制改正によって、控除率や期間、借入限度額などにも変更があります。現在、中古住宅の住宅ローン控除は、控除率が年末ローン残高の0.7％、控除期間は10年となっています。借入限度額は、省エネ性能などに応じて「一般の中古住宅は2,000万円まで」「省エネ基準適合など性能の高い住宅は3,000万円まで」といった区分があります。
さらに、住宅ローン控除制度は2025年末までの入居が対象とされています。現行制度は2025年12月31日まで適用される見通しであり、今後の延長については未定です。
以下に、控除対象となる住宅の条件を整理した表をご紹介します。
| 条件項目 | 一般の中古住宅 | 性能高評価住宅 |
|---|---|---|
| 対象築年 | 1982年以降の建築（新耐震） | 同様 |
| 古い物件の場合 | 耐震証明等の取得が必要 | 同様 |
| 借入限度額 | 2,000万円まで | 3,000万円まで |
控除を確実に受けるには、事前に耐震基準適合を確認し、必要な証明書類の取得準備をしておくことが重要です。当社では、築古住宅のご相談からローン控除の活用まで、丁寧にサポートいたします。お気軽にご相談ください。
まとめ
築古住宅の購入を検討する際は、住宅ローンの審査で築年数や耐震基準など特有の条件や注意点があることを理解することが大切です。安く購入できる利点がある一方で、融資額の制限や返済期間の短縮、控除の適用要件に注意が必要となります。適切な頭金の準備や耐震工事、金融機関ごとの条件比較を行えば、築古住宅でも理想の住まいを手に入れることが可能です。しっかりと情報収集し、有利な条件で安心して住まい探しを進めましょう。
